DERECHO REAL DE HABITACIÓN Y EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

 Con ocasión de una providencia dictada recientemente por un juzgado civil del circuito de Cúcuta, voy a hacer una comparación muy sucinta, entre los derechos de uso o habitación y el arrendamiento de inmuebles, para concluir, sin mayor esfuerzo, que son dos clases de derechos muy diferentes que nunca pudieran confundirse, si consultamos, al menos, la reglamentación que sobre cada uno de ellos trae el Código Civil Colombiano.

DERCHOS DE USO Y HABITACIÓN.

Los derechos de uso y habitación, de acuerdo con la legislación Romana eran “servidumbres personales” que se extinguían con la muerte y no podían transferirse de ninguna manera, en las legislaciones modernas son considerados derechos reales que limitan el dominio o derecho de propiedad, como expresamente lo consagra el artículo 793 del Código Civil, en su numeral 2.

Las diferencias entre el derecho de habitación y el arrendamiento, se aprecian con la sola lectura de la  definición que del primero trae el artículo 870 del C. C., que lo describe como un “… derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa”, pero si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación.

Resalto esta última expresión, para destacar que el derecho de habitación consiste en la utilidad de morar, es decir, de vivir en una casa. Es claro entonces que, vale la pena insistir, el derecho de habitación consiste en la UTILIDAD DE  de vivir en una casa, con la limitante de que apenas comprende las necesidades personales del habitador y a las de su familia, pero no las de la industria o tráfico en que se ocupa, es decir, las de su oficio.

Sobre este derecho, el Dr. Fernando Vélez explica:

“La habitación por su naturaleza, es un caso particular de uso, puesto que siendo el derecho de morar en una casa (art. 870), no puede constituirse sino sobre ésta, o sea, sobre un inmueble que consista en un edificio habitable.” (Vélez Fernando. Estudio sobre el Derecho Civil Colombiano. Tomo III. Imprenta del Departamento de Antioquia. Medellín 1904, pág. 313)

Viene de todo lo anterior, que existen enormes y radicales diferencias entre el derecho de habitación y el arrendamiento, contrato éste cuyas características son de dominio general, por su masiva utilización. Las diferencias más notables son:

1.     El Derecho de habitación es un derecho real, en tanto que el arrendamiento es un contrato que solo produce obligaciones personales, a cargo de las dos partes, por lo que las obligaciones que se originan en este contrato, solo pueden exigirse, recíprocamente, entre las partes contratantes, al contrario de los derechos reales, que deben ser respetados por todas las demás personas.

2.     El arrendamiento puede recaer sobre cualquier clase de bienes no consumibles, muebles o inmuebles.

3.     El derecho de habitación solo puede constituirse sobre unidades de vivienda, es decir, sobre edificios habitables, mientras que el arrendamiento puede recaer, también, sobre   inmuebles o locales comerciales.

4.     El derecho de habitación, generalmente es gratuito, y el arrendamiento necesariamente es oneroso, pues la onerosidad es uno de sus elementos esenciales, que lo distingue de otros negocios jurídicos como el comodato.

Resulta interesante citar la comparación que el Dr. Fernando Vélez hace entre estos dos derechos y el derecho de alimentos, porque ayuda a hacer claridad sobre su naturaleza y características. Dice el doctor Vélez: “Estos dos derechos se asemejan al de alimentos en que se establecen generalmente para proporcionar la subsistencia o habitación a personas pobres. Sin embargo, hay una diferencia esencial entre aquellos derechos y el de alimentos: consiste en que el uso y la habitación son derechos reales, porque se tienen sobre una cosa sin respecto de determinada persona (art. 665), mientras que el derecho de alimentos es personal, porque solo puede reclamarse de ciertas personas (art. 666)”.

Por todo lo anterior, constituye un desatino afirmar que el derecho del arrendatario de un local comercial es un derecho real, afirmando que se trata de un derecho de habitación, como se expresa en el aparte que paso a transcribir, refiriéndose a una medida cautelar de inscripción de la demanda en un proceso de regulación de la renta en un arrendamiento mercantil:

“… la medida ciertamente versa sobre un bien sujeto a registro, como lo es el inmueble de M.I. 260-87875, objeto del contrato de arrendamiento en litigio. Igualmente, con la demanda se pretende la regulación del canon fijado en el contrato de arrendamiento, que involucra el bien en comento, para con ello, continuar haciendo uso del inmueble de tipo comercial. Lo que denota que la demanda involucra el derecho real de habitación, definido en el articulo (sic) 870 del Código Civil.”